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圖①：在金融機構(gòu)的支持下，北京市豐臺區(qū)有巢國際公寓社區(qū)總部基地店建成運營。 李 季攝 圖②：北京市豐臺區(qū)有巢國際公寓室內(nèi)環(huán)境。 劉振松攝 數(shù)據(jù)來源：銀保監(jiān)會等
中央經(jīng)濟工作會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。
近年來，在國家政策引導下，金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的支持力度，差異化實施住房信貸政策，提升相關(guān)服務便利度，多措并舉幫助百姓安居、樂居。
加大融資支持、強化運營管理，助力擴大租賃住房供給
廣東小伙兒陳炳文去年大學畢業(yè)，入職位于廈門國家火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱火炬高新區(qū)）的一家高新技術(shù)企業(yè)。滿意的工作找到了，住的問題擺在面前。通過一款線上租房平臺，他查詢到了距公司20分鐘車程的火炬嘉福人才公寓。實地參觀后，陳炳文對居住環(huán)境、治安、設(shè)施以及租金等都比較滿意，很快便決定入住。
火炬高新區(qū)是集研發(fā)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化和高新技術(shù)企業(yè)成長等為一體的開發(fā)區(qū)，聚集了平板顯示、軟件與信息服務、計算機與通信設(shè)備等領(lǐng)域眾多高新技術(shù)行業(yè)企業(yè)。園區(qū)從業(yè)人員中，像陳炳文這樣的新市民較多，租房需求大，周邊公寓供不應求、價格水漲船高。
為緩解租住壓力、給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)營造更好條件，火炬高新區(qū)管委會同建設(shè)銀行廈門分行合作打造了“CCB建融家園”項目——火炬嘉福人才公寓。項目總建筑面積近10萬平方米，共計1843套房源，租金低于市場水平，受到新市民的歡迎。目前廈門市累計開業(yè)運營13個“CCB建融家園”，提供優(yōu)質(zhì)長租公寓近6000間，整體出租率保持在90%以上。據(jù)了解，建設(shè)銀行積極實施住房租賃戰(zhàn)略，合理滿足保障性租賃住房項目融資需求，截至去年6月，該行保障性租賃住房項目貸款授信金額超過1150億元，支持籌集房源超過40萬套（間）。
保障性住房項目體量大、周期長，離不開長期資金支持。銀保監(jiān)會、住建部去年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》提出，對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運營需求的基礎(chǔ)上，以市場化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。
如何激發(fā)銀行為保障性租賃住房建設(shè)提供融資服務的積極性？
“在浙江平陽縣鰲江鎮(zhèn)保障性租賃住房一期項目建設(shè)中，銀行貸款發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。”平陽縣新鰲城市建設(shè)有限公司總經(jīng)理張志說，農(nóng)業(yè)銀行溫州分行為平陽縣首個保障性租賃住房項目提供10.5億元專項授信，日前成功發(fā)放項目貸款8.2億元，助力首期3096套保障性租賃住房加速建設(shè)。
為加快這一民生工程推進，在當?shù)赜嘘P(guān)部門、農(nóng)業(yè)銀行溫州分行平陽支行等的協(xié)商下，保障房及配套車位、商鋪租金等收入被作為貸款還款來源。同時，通過引入貸款擔保機制，銀行得以在做好風控的前提下順利發(fā)放貸款。
“鰲江鎮(zhèn)是平陽縣工業(yè)重鎮(zhèn)，每年都有大量外來務工人員。本次項目建設(shè)將大幅增加小戶型、低租金房源，有效緩解‘新鰲江人’階段性住房困難，為他們安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。”鰲江鎮(zhèn)鎮(zhèn)長楊啟杰說。
此外，去年，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，明確保障性住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。專家表示，這有利于銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
優(yōu)化貸款政策、提升服務質(zhì)效，為百姓提供更多便利
在助力擴大保障性住房供給的同時，金融部門和金融機構(gòu)也在優(yōu)化貸款政策、提升服務質(zhì)效等方面不斷探索，降低百姓住房消費壓力、更好滿足剛性和改善性需求。
——建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。
近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。專家認為，這是對前期放寬首套房貸利率下限政策的進一步深化，具有積極意義。
“在一定條件下的動態(tài)調(diào)整是該機制的重點、亮點，更鮮明地體現(xiàn)了差別化住房信貸政策，是‘因城施策’的有益探索。對需求側(cè)而言，有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛說。
專家分析，該動態(tài)調(diào)整機制授權(quán)地方政府調(diào)整的是首套房貸利率下限，房貸如何定價仍是市場化行為，由銀行與客戶商定。
——豐富金融產(chǎn)品，打造專業(yè)網(wǎng)點，提供多維度全周期服務。
近年來，圍繞新市民住房消費需求，各地有針對性地創(chuàng)新產(chǎn)品和服務，幫助越來越多人安居樂業(yè)。在山東，銀行聯(lián)合濟南住建部門共同開發(fā)“泉城安居”平臺，為新市民住房租房提供金融服務、補貼申領(lǐng)、政策宣介等服務，與公積金管理部門協(xié)同推出“新市民公積金租房貸”等專屬產(chǎn)品；農(nóng)業(yè)銀行山東分行推出“農(nóng)民安家貸”，通過優(yōu)化收入證明認定標準、實行優(yōu)惠利率等，打造“三農(nóng)”特色住房貸款產(chǎn)品，截至去年6月，該產(chǎn)品已累計幫助超14萬戶農(nóng)民進城購房。一些機構(gòu)專門打造了家裝主題銀行，為新市民提供從買房到裝修的全周期服務。
“支持銀行合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標準，提升借款和還款便利度，針對新市民進城、落戶過渡階段的差異化需求提供消費信貸產(chǎn)品；鼓勵保險機構(gòu)研發(fā)家庭財產(chǎn)保險、出租人責任險、承租人責任險等保險產(chǎn)品，支持長租房市場發(fā)展。”山東銀保監(jiān)局有關(guān)負責人說。
——提升住房公積金貸款服務質(zhì)效，細節(jié)之處惠民生。
“房產(chǎn)交易過戶和公積金貸款辦理只用跑一趟，省時省力。”不久前，遼寧省沈陽市大東區(qū)居民張偉購置了一套二手房，實現(xiàn)“安居夢”的同時，還嘗到了“公積金貸款+產(chǎn)權(quán)交易”一站式服務的甜頭。據(jù)了解，當?shù)赜嘘P(guān)部門積極推動公積金管理部門與銀行、不動產(chǎn)中心數(shù)據(jù)共享、業(yè)務協(xié)同。市民在政務服務大廳實現(xiàn)一次性辦理公積金貸款、交易過戶等業(yè)務。
公積金貸款與百姓購房密切相關(guān)。各地優(yōu)化有關(guān)服務的舉措還有很多。福建省廈門市實施公積金貸款階段性支持政策，購買新房首付款可用公積金直接支付，并降低職工家庭首次、二次申請住房公積金貸款購房的首付款比例。不少商業(yè)銀行加強與地方政府協(xié)作，共同加強住房公積金服務渠道建設(shè)，擴展住房公積金手機客戶端（APP）、小程序個人自愿繳存功能，讓新市民住房公積金繳存渠道更加暢通。一些地方正在推動“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款）業(yè)務，著力降低購房者還款壓力。
“提升公積金貸款服務效率，降低購房綜合成本，惠民生的同時，也有利于促進合理住房消費需求進一步釋放。”曾剛說。
做好風險防范，進一步釋放剛性和改善性住房需求
發(fā)展保障性住房、優(yōu)化住房金融服務是惠民生的實事。而要把好事做好，還要牢牢守住風險底線。
“銀行保險機構(gòu)要密切關(guān)注當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場發(fā)展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風控措施。針對商品房開發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現(xiàn)?？顚Ｓ?。”銀保監(jiān)會有關(guān)負責人說。
各地創(chuàng)新監(jiān)管舉措，守住風險底線。江西運用全省住房保障信息系統(tǒng)，提高保障性住房項目授信審批、風險預警管理能力，嚴防以保障性住房為名騙取銀行保險機構(gòu)優(yōu)惠政策。貴州銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)機構(gòu)做好融資主體準入管理、風險管理和后續(xù)跟蹤管理，對新建或購買存量房源作為保障性租賃住房的，將屬地發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組出具的項目論證意見書作為貸款評審要件，確保資金投入的合規(guī)和安全。
業(yè)內(nèi)人士表示，各級監(jiān)管機構(gòu)需加強業(yè)務指導和風險監(jiān)測，建立健全保障性租賃住房金融風險監(jiān)測和防控體系，定期監(jiān)測轄內(nèi)銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風險早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置。同時，防止以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，進行監(jiān)管套利。
“對銀行來說，要在做好風控前提下更好滿足百姓剛性和改善性住房需求，就要通過金融科技不斷提升對客戶進行畫像的能力，全面、準確、高效地獲取客戶真實信息?；诖?，才能為客戶提供及時、適當?shù)淖》拷鹑诜铡?rdquo;曾剛說。
專家表示，應進一步從需求側(cè)發(fā)力，增強居民剛性和改善性住房消費的意愿和能力。
“未來，可根據(jù)實際情況繼續(xù)加大差別化住房信貸政策實施力度，緊密結(jié)合各城市實際情況采取下調(diào)首付比例、取消‘認房又認貸’、降低貸款利率等措施。為滿足改善性住房需求，二套住房貸款利率下限也可適時、適當調(diào)整。”曾剛說。
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